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«——【·案例摘要·】——»

近日，在东莞打工的小李苦不堪言。

他没想到明明自己就是个打工人，在外面省吃俭用，回家却还要为自己的住所额外付费，这无疑让本就捉襟见肘的他生活变得更加困顿。

可是，作为始作俑者是东莞本地开发商以及房东们，也是同样的苦不堪言。

这究竟是怎么回事呢？为何开发商们要搬起石头砸自己的脚呢？

走进今日案件，带你一探究竟。

小李和妻子是外地来东莞打工的，像东莞这样的大城市，在繁华的城区里面会夹杂着许多城中村，它们的位置虽然是在城里，但是他们周边的设施房屋的就像是普通的农村一样。

这样的地方对于外地打工的人来说有两个好处，第一个就是地理位置优越，离打工的地方近，第二个就是房租很便宜。

小李和妻子来到东莞以后，也和其他普通的打工人一样，选择了其中一个城中村居住。

开始一切都非常顺利，城中村的居住让他们省下了不少钱。可是，最近城中村却开始围村收费了。

原来，像东莞这些经济比较发达的城市，在发展的过程中也不可避免的会出现一些落后的地区。

这些地区的房屋建设规划还不完善，于是便导致出现了许多城中村，这里位置好，房租便宜，许多外来务工人员便会选择在这里租房子。

当地的许多开发商以及比较有钱的人也看到了这些商机，于是便大量的收购了这些城中村的房屋，再用来租给打工人。

城中村的存在虽然方便了外地打工人，但是也会影响城市的整体规划。

一些开发商和房东以及当地相关部门便商量出了一个办法——围村收费。

所谓围村收费，就是开发商通过把整个村子给围起来，进行统一的规划和管理。

他们在这个村子的许多空地画上了停车线，以前人们在这里停车就像在村子里停车一样，是不要钱的，但是现在规划了以后停在村里面就要给钱了。

许多人不敢停在外面，怕被交警贴罚单，但是停在里面又要多出一笔开销，这让许多打工人对此感到不满。

当然，围村收费还不仅仅于此。

当地相关部门还规定，居住在村子里面的人，定时都要缴纳一笔费用，这笔费用则用来作为村子的基础设施改善以及建设。

这也让许多打工的人对此感到不满意。他们就是为了便宜才来居住城中村的，本来只是短暂的住在这个地方，现在需要让他们来交钱，改善这个地方的环境。这是什么道理？

虽然说，围村收费可以解决当地的一些交通问题，和基础设施建设环境等问题，但是却并没有考虑到住在这里面的人的实际生活压力问题。

这项政策出来之后，许多租户选择了搬离退租，可谓是不得人心。

长期在城中村租房子的小李表示，居住在城中村的大部分都是像他们一样的外来务工人员，对这类人来说，租房子经济实惠是他们的首选。

一个月省下来的钱几乎都用在了家庭的开支上，对于额外多出的收费让他们苦不堪言。既然要收费，那他们多出来的费用让他们还可以有更好的选择。于是，纷纷选择了退租搬走。

大量的租户的搬离，让这些地方的许多房子空了出来。

租户走了，在这些城中村里面做生意的人也受到了影响。

首先便是一些租用铺面做生意的人。他们的顾客少了，然后房子又要交房租，水电，收入少了的他们负担不起，于是也选择了退租。

这里面的一些房东，由于一开始看中了这里面的客源量，便大量的购置了房屋进行出租，现在许多人退租，也导致他们房子租不出去，没有房租收进来一些房贷也还不起。

同理，这里的开发商也面对着这样的困境。

租户的大量搬离导致这里面的房屋闲置，大量的房屋资源浪费，引起了一系列的社会治安等问题。

而开发商们投入的资金还没有得到回报，也让他们着实亏了一笔。

对此，进行围村收费，让房东和开发商后悔不已。

这件事情，也让当地相关部门意识到，通过收取租户的费用来改善当地的环境，根本起不了什么作用，反而会造成相反的后果。

对此有网友提问，那案例中的开发商们和有关部门的收费行为是否合法呢？

是否会因为损害了居民的利益而被认定为违法呢？城中村的问题又该如何改善呢？且看今日分析。

«——【·以案释法·】——»

1、房东们和开发商是否有权联合政府部门进行收费，其行为该如何定性？

根据我国行政法规定，政府的职能部门即行政主体在履行管理城市 的义务的时候，应当遵守法定的权限和程序。

不得越权实施行政行为，也不能在法律的规定之下新增权利或者处罚，但是可以做出细化的规定。

本案中的相关部门收取围村费用，属于是依法行使本就有的职权呢？

还是自己在原来的法律规定之下进行的具化规定呢？还是就是超越职权，违法行政呢？

这首先要先搞明白，城中村的土地归谁所有，土地的处置权在谁手上，换言之，谁的地盘，谁做主。

根据我国《宪法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

而鉴于城中村的性质，即其是在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区。

该居民区通常具有滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的特征。

城中村确实在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。故而城中村属于是集体村落。

而根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“集体所有的土地是依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定。

就可以知道，有权对城中村进行围村收费这样的经营性管理行为的，就是原居民组织即城中村的村民集体。

所以要围村收费，就必须得是城中村土地的集体所有人，同意联合政府部门进行收费才行。

本案中是谁发动的围村收费，有没有原居民呢？

有的，是房东们联合了开发商以及政府有关部门，进行了围村建设，并收取费用。

所以这是集体所有人们自由处分自己的集体财产，并利用其盈利的表现，故而他们的收费行为合法，并未违法。

那么在这个项目中，政府部门又充当了何种角色？是土地处理人吗？

应当是管理城市公共事务的角色，即履行其基本的职能，配合城中村集体处置土地，同时达到建设城市的目的。

这就引发了接下来的问题。政府部门履行管理城市的职务，是否就必须要城市居民们予以配合呢？纵使该行政行为可能侵犯自身的利益？

2、政府履行管理城市的职能，如何平衡公共利益？

回顾案情可以知道，政府主观上实施围村收费，并不是要增加自己的腰包，而是出于建设城市，美化环境的初衷，即其是从公共利益增值的角度出发的。

但是现实却不尽如人意，其围村收费的做法招致了反向的连锁反应，不仅导致城中村里居住人口迅速减少，还影响到了当地商贩的生意。

为什么出发点好，为人民谋福利的政策，却不得民心，民众并不买账呢？

因为该政府违反了一个重要的行政原则——比例性原则，即在为了追求公共利益时，如果无可避免要损害部分公民的利益，那么必须将此损害降至最低。

而且此种行政行为还必须的有实施的可行性和利益的相当性。

本案中，为了搞基础建设，美化环境，优化市容，确实是政府在追求公共利益的实现。

但是这样也伤害到了城中村的租客们的权益，本来生活就窘迫的他们，怎么也没有想到，要被额外收费。

就算要收费，也是原住民缴纳吧，关外来租客什么事呢？

因此，带来的民怨久久不能平复，这就是明显的超过限度了，违反了比例原则，不仅没有考虑将城中村租客的损失降至最低，反而还凭增了人民的负担。也就是说，好心办了坏事。

而最终的结果也验证了政府的失败，因为政府最终也并没有取得预期效益，而是赔了夫人又折兵。

3、城中村要如何治理

但是城中村问题一直都是各大城市的心头之患，整治的好可以带来丰厚的效益，整治的不好就会导致连锁效应，东菀市该如何重新来过呢？

想要改善城中村的居住环境和基础设施问题，首先必须要重视的，就是这里的基础情况，同时考虑住在这里的人们的感受，要因地制宜。

要充分考虑到居住在这里的人们是什么样的经济水平，考虑到他们的首要需求是怎样的，要首先重视居住者的感受，而不能够抛开实际，纸上谈兵，想当然的进行着自己理想中的规划。

其次，相关部门也要加大对开发商和房东的监管，即使要实施围村收费，也要建立起来相关的配套措施，以及监督体系，一方面保障政策的正常运转，一方面要坚决杜绝不合理收费的出现，充分保护居住者的合法利益，要保障租房市场公平合理。

总之，东莞这次发生的围村收费，导致大量租户搬离，开发商和房东发生亏损不悔不已的事件，也给其他地方的城中村城市建设提了一个醒，那就是必须要符合实际，因地制宜，坚持矛盾分析法，具体问题具体分析。

同时要注重妥善运用科学和合理的理论和方法，与实践相结合，在中国特色社会主义社会的伟大实践中去不断验证自己的决策，探索真正的规律和真理。

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